札幌の分譲マンション 在庫過剰、2000戸目前
札幌市内の分譲マンションの在庫戸数が、業界で「供給過剰ライン」といわれる二千戸に近づいている。
札幌市内では、今年上半期（一−六月）の成約数が過去十九年間で最低を記録。
七、八月の販売戸数は前年同期比１１％増の五百六十七戸と持ち直したものの、新規供給は
同３７％増の七百十六戸とこれを上回り、八月末の在庫は千九百二十九戸に積み上がり、
八年半ぶりに千九百戸を突破。業界の危機感は増している。
売れ行き不振は地価上昇と建材高騰による今春からの１０−１５％の値上がりと、
需要の高い中央区物件の激減が要因。
一方で札幌マンションブームを見越した地場、本州大手入り乱れての開発ラッシュはとどまらず、
八月末の在庫は前年から４０％も増えた。
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マンションの玄関ドア防犯力アップに。
既存マンションでも、防犯機能を備えた玄関ドアに交換する事例が増えている。
マンション管理会社「長谷工コミュニティ」（東京）によると、築１０〜１２年、築２０〜２４年の
大規模修繕の際に、新しい玄関ドアを取り付けるケースが多いという。
東関東支店の滝沢岳夫さんは「防犯性能向上や気密性の確保、美観の点などからドア交換を
検討するようです」と話す。
玄関ドアは共用部分であるため、個人で交換するケースは少ない。
マンションによっては、個人でも交換できる管理規約を設けている場合もあるが、
マンション全体で一斉に交換するのが一般的だ。
大規模修繕の際に、様々な修繕項目の一つとして行うケースが多い。
そのため、住民から交換の希望があっても、その他の工事や費用との兼ね合いで断念する
ケースもある。
ちなみに、費用は20万円前後になる。
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居住してから始まる管理組合
マンションを購入すると所有者は自動的に「管理組合」のメンバーになります。
これは区分所有法という法律で決められています。
その管理組合でマンションの管理・維持を行っていきます。最低でも年1回以上理事会を
開かなければならず、出席は入居者の義務になっております。
マンションメーカーの中では管理組合を運営しているところもあり、理事会の司会進行を
務めたりします。そこでマンションの中の重要な決まり事が決定します。
そんなのめんどくさい！と思う方は、マンションに購入は考え直した方がいいかもしれません。
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これもまたマンション独自の形態。「占有部分」と「共有部分」
一戸建ての住宅ならば、建物の全ては持ち主個人の財産です。
しかし、マンションは違います。
マンション独特のルール「専有部分」と「共用部分」が存在します。
専有部分
・個人で所有する室内部分ー基本的に変更可能
・主な範囲は、コンクリートの床、壁、天井の内側、ドアの内側、窓に囲まれた空間、クロス等
仕上材の部分。
共用部分
・居住者全員で所有する部分ー基本的に変更はできない。（組合の許可が必要）
・主な範囲は、ドアの外側、バルコニー、外部廊下、エントランス、エレベーター、屋上の部分。
ちなみに、共用部分も自分の財産に含まれます。その割合は、専有部分の床面積の割合に
よります。この共用部分の維持管理のため、管理費や修繕積立をしなければなりません。
こぼれ話・2
今日も変なクレームの例を1つ。
ある日会社の電話が鳴りました。
「ちょっと、トイレの便器の周りが赤く変色して、少し水がもれてるよ！！」
「すぐに見に行きます！」
設備屋を連れてすぐに見に行きました。漏水でもしていれば大変です。
すぐに便器をはずし、くまなく点検をしました。
設備屋いわく、
「これ、お○っこですね・・・・・」
「えぇーーーーー」
「そのせいでクッションフロアが赤く変色しています。」
「旦那のヤローーー！あれ程ひっかけるなと言ったのに！！」
えーーと、ただ、人様のお○っこ清掃に行って来ただけでした・・・・・（号泣）
マンションの買い時はいつ？
マンションに興味を持ち、購入を考えた。さて、そのまま買っていいもの でしょうか？
答えは”いいえ”です。 マンションには買い時があります！欲しい時が買い時ではないのです。
じゃあ、買い時っていつなの？そう要因は大きく2点あります。
1.一番大きな購入のタイミングは金融情勢です。 これまで実施されてきた「住宅ローン減税」
は、マンション市場を 活発に押し上げてきました。条件を満たすと税金が戻る制度です。
しかし、これも近々廃止の予定があります。
また、ローンの金利も重要です。
ローンを組む35年間で、金利が全く上昇しないということはありえません。
金利の1％の差は、35年返済の融資額1千万で、約206万円の差になります。
固定金利の商品も出てきてはいますが、その差は 歴然です。
金利が安い時を選ばなければなりません。
2.もう1つはマンションの物件数の問題です。
2007年は首都圏を中心に、大量の物件供給が見込まれています。
自分の条件に合う物件が見つかりやすくなり、即完売する物件は少なくなり、じっくりと
考える時間が持てます。 耐震偽装依頼、建築法も厳しくなり、以前のような不良物件は
この先 淘汰されていくでしょう。
この2点を踏まえ、後は自分の人生の買い時と合わせ、購入を考えていけ ばいいと思います。
気をつけなければならないのは、自分の将来設計を よく考え、子供の成長を考え、立地物件の
周りの発展性も考えて購入しま しょう。
こぼれ話・1
今日は実際にあった変なクレームについてお話します。
昨年の夏、当社マンションのご入居者のあるおばあさんから電話がありました。
「もしもし」
「部屋にエビが、エビがたくさん入ってくる！！」
「えっ、エビですか（汗）？」
「そう、エビーー」
このマンションは海の全くない地域に建てられております。エビがいたらニュースもんです。
とりあえず、見に行きました。そしたら・・・・・・
トビケラという虫でした・・・
確かに10匹位窓に張り付いていました。
成る程、エビに似ている・・・・・・・・・？？？
８月の首都圏新築マンション価格、大きく下落
不動産経済研究所は９月13日、８月の首都圏マンション市場動向を発表した。
それによると、８月の新規発売戸数は3,337戸（前年同月比1.9％増加、前月比47.9％減少）で、
８カ月ぶりに前年同月比で増加した。
１戸当たりの平均価格は3,965万円（前年同月比2.7％アップ、前月比25.3％ダウン）、
平米単価は53.9万円（前年同月比3.5％アップ、前月比23.5％ダウン）。
先月は「億ション」の供給が重なり、バブル後半の92年11月以来の高水準だったため、
その反動で一転先月比で大きく下落する結果となった。
8月首都圏マンション発売戸数は3337戸、前年比＋1.9％の伸び
民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、
８月の首都圏マンション発売戸数は３３３７戸で、前年比１．９％増加となった。
増加は８カ月ぶり。同月の首都圏のマンション契約率は６５．６％だった。
マンション販売在庫数は７４９４戸で、前月比１６４戸増加となった。
１戸あたりの価格は３９６５万円となり、前年比２．７％上昇した。
青田売りのデメリット
前回ご説明した「青田売り」はどうして行われるのでしょう？
不動産会社は、土地を取得する際、金融機関から億単位の借り入れをして、
資金を調達しています。
その後は実際の住戸が売れるまで、毎月借り入れ分の利息を払い続けています。
もし、マンションが早く売れればそこで得た資金を返済に充てられます。
つまり、多額の利息を圧縮できることになります。
だから、多くのマンションメーカーは青田売りをせざるおえないのです。
しかし、この方法は多くのデメリットを含んでいます。
購入してから、
「こんなに梁が出ているとは思わなかった。」
「隣の住人がこんな人だった・・・」
「日当たりが思ったのと違かった。」
等、実際に建てられたものを見てから分かる事がたくさん出てきます。
皆さんも青田買いをする時はくれぐれもよく思慮してから購入を決めましょう！！
買っていい一流マンションダメな三流マンション
現役・三井不動産グループ社員が書いた！ 「ダメマンション」を買ってはいけない
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