駅から5分は実は何分？
よくマンションの広告で「駅から徒歩10分」とか、「最寄のスーパーまで徒歩5分」などの
謳い文句が書かれているものがあります。
しかし、誰もが感じているでしょう。
そんなに近いか？？？
住宅メーカーでは徒歩でかかる分数は、80ｍを約1分として換算し、現地から目的地まで
最短のコースで計算します。
もちろん、信号の待ち時間などは含まれていません。
女性でしたら、表示分数の1.5倍程かかると言われています。
駅から5分は実は15分位だったりします・・・（笑）
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売れ残りのマンションは損？
マンションが建ち、いよいよ販売！しかし完売せずに空き住戸が数部屋。
あなたならこんなマンションを購入するのはやめますか？
完売しないマンションにはメリット、デメリットが存在します。
確かに販売したはいいけれど、半分も売れずに余っている物件であれば、要注意です！
その入居率では修繕・維持に必要な管理費を十分に集めることができず、マンションの
管理がおろそかになっていきます。また、理事会も十分に開くことができず、必要な論議も
できません。こういう物件の購入はもう一度良く検討し直すことをお奨めします。
しかし、残り何棟位のマンションであればチャンスです！
実際、都市部を中心にマンションは供給過多になっており、いきなり完売する物件は
非常に少なくなってきています。
前に説明しましたが、”青田売り”では雰囲気はわかっても、実際の環境は住んでみなければ
わかりません。
しかし、もう実際に建てられたマンションであれば、日当たりも近所の騒音も、まして
上下左右の部屋にどんな人が住んでいるかわかります！
その分、リスクが軽減します。住民間のトラブルは結構あります。上の部屋にお子様が
住んでいらっしゃると、何かと気を使います。
残っている部屋があなたの条件に合うかじっくり考える時間もあるので、より慎重にことが
進められるでしょう。
”残り物には福がある”はマンションでは結構あります。
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居住してから始まる管理組合
マンションを購入すると所有者は自動的に「管理組合」のメンバーになります。
これは区分所有法という法律で決められています。
その管理組合でマンションの管理・維持を行っていきます。最低でも年1回以上理事会を
開かなければならず、出席は入居者の義務になっております。
マンションメーカーの中では管理組合を運営しているところもあり、理事会の司会進行を
務めたりします。そこでマンションの中の重要な決まり事が決定します。
そんなのめんどくさい！と思う方は、マンションに購入は考え直した方がいいかもしれません。
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これもまたマンション独自の形態。「占有部分」と「共有部分」
一戸建ての住宅ならば、建物の全ては持ち主個人の財産です。
しかし、マンションは違います。
マンション独特のルール「専有部分」と「共用部分」が存在します。
専有部分
・個人で所有する室内部分ー基本的に変更可能
・主な範囲は、コンクリートの床、壁、天井の内側、ドアの内側、窓に囲まれた空間、クロス等
仕上材の部分。
共用部分
・居住者全員で所有する部分ー基本的に変更はできない。（組合の許可が必要）
・主な範囲は、ドアの外側、バルコニー、外部廊下、エントランス、エレベーター、屋上の部分。
ちなみに、共用部分も自分の財産に含まれます。その割合は、専有部分の床面積の割合に
よります。この共用部分の維持管理のため、管理費や修繕積立をしなければなりません。
マンションの買い時はいつ？
マンションに興味を持ち、購入を考えた。さて、そのまま買っていいもの でしょうか？
答えは”いいえ”です。 マンションには買い時があります！欲しい時が買い時ではないのです。
じゃあ、買い時っていつなの？そう要因は大きく2点あります。
1.一番大きな購入のタイミングは金融情勢です。 これまで実施されてきた「住宅ローン減税」
は、マンション市場を 活発に押し上げてきました。条件を満たすと税金が戻る制度です。
しかし、これも近々廃止の予定があります。
また、ローンの金利も重要です。
ローンを組む35年間で、金利が全く上昇しないということはありえません。
金利の1％の差は、35年返済の融資額1千万で、約206万円の差になります。
固定金利の商品も出てきてはいますが、その差は 歴然です。
金利が安い時を選ばなければなりません。
2.もう1つはマンションの物件数の問題です。
2007年は首都圏を中心に、大量の物件供給が見込まれています。
自分の条件に合う物件が見つかりやすくなり、即完売する物件は少なくなり、じっくりと
考える時間が持てます。 耐震偽装依頼、建築法も厳しくなり、以前のような不良物件は
この先 淘汰されていくでしょう。
この2点を踏まえ、後は自分の人生の買い時と合わせ、購入を考えていけ ばいいと思います。
気をつけなければならないのは、自分の将来設計を よく考え、子供の成長を考え、立地物件の
周りの発展性も考えて購入しま しょう。
青田売りのデメリット
前回ご説明した「青田売り」はどうして行われるのでしょう？
不動産会社は、土地を取得する際、金融機関から億単位の借り入れをして、
資金を調達しています。
その後は実際の住戸が売れるまで、毎月借り入れ分の利息を払い続けています。
もし、マンションが早く売れればそこで得た資金を返済に充てられます。
つまり、多額の利息を圧縮できることになります。
だから、多くのマンションメーカーは青田売りをせざるおえないのです。
しかし、この方法は多くのデメリットを含んでいます。
購入してから、
「こんなに梁が出ているとは思わなかった。」
「隣の住人がこんな人だった・・・」
「日当たりが思ったのと違かった。」
等、実際に建てられたものを見てから分かる事がたくさん出てきます。
皆さんも青田買いをする時はくれぐれもよく思慮してから購入を決めましょう！！
買っていい一流マンションダメな三流マンション
現役・三井不動産グループ社員が書いた！ 「ダメマンション」を買ってはいけない
マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい
マンション独自の販売スタイル その名は”青田売り”
新築マンションは着工前、建物なしで販売される。まだ見たことのないものを買う、
人生最大の賭けがあなたを待っている。
あなたがマンションを購入しようと思ったら、どういう手順で行動するでしょうか？
一般的には次のようにすると思います。
�．船薀靴覆氷�告を検討。
�▲皀妊襯襦璽爐暴亳�きチェック。
�５い貌�れば資金計画を立て契約。
しかし、この時まだお目当てのマンションは建っていません！！
販売側がこのように現物を提示しないで売ることを「青田売り」というのです。
次回は青田売りのデメリットをご紹介致します。
買っていい一流マンションダメな三流マンション
現役・三井不動産グループ社員が書いた！ 「ダメマンション」を買ってはいけない
マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい
マンションの仕組み
マンションが建てられるまでには実に多くの会社が関係しています。
事業主 デベロッパー（不動産会社）
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設計 一級建築士事務所
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建設 各部門建設会社
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販売 デベロッパーが兼用している会社が多い
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管理 管理会社（管理組合）
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アフター アフターサービス会社
サーパスシリーズの穴吹工務店のように、この一連の流れをグループ会社で行っているところもあります。
こちらの方が同じ会社同士で意思の疎通が取れやすく、責任の所在もはっきりとしているため、お奨めですよ。
これが全て別会社で行っていると、○○設計事務所のように、耐震偽装等のような問題が見過ごされてしまうのです。
会社の規模は大小あまり関係ありませんが、当然棟数を多く持っている会社はそれなりのきちんとしたノウハウを持っているので、信頼性は高いです。
何よりアフターサービス部門を持っている会社を選びましょう！
何かあっても対応が悪い会社で購入すると、入居した後にかなり痛い思いをします。
はじめまして！
はじめまして！ようこそ私のブログにいらしてくださいました。*:.｡☆..｡.(´∀`人)
私は某マンション会社の現役営業マンです。
今需要がどんどん伸びているマンション。
しかし、その中身はほとんど知られていません。
購入するにはどんなことに気をつければいいの？
住んでからは？
管理組合って？
修繕費って？
隣人ともめた？
マンション営業が業界の裏話を暴露（？）していきますので<(_ _)>よろしくお願いします。
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